Dans la plupart des immeubles neufs en Israël, lorsque le promoteur remet les clefs des appartements à leurs propriétaires, il sollicite également les services d’une société de gestion du syndic de copropriété.
Cette dernière, généralement désignée de manière unilatérale par le promoteur, est chargée de s’occuper de de toutes les affaires relatives aux parties communes de l’immeuble.
Le promoteur est-il légalement habilité à imposer la société de gestion de son choix à la copropriété ?
En cas d’insatisfaction, dans quelle mesure cette dernière peut-elle être remplacée ?
Le rôle de la société de gestion de la copropriété est primordial afin de préserver l’état des parties communes et d’en assurer l’entretien journalier. La société de gestion se charge de coordonner les différents corps de métier qui interviennent quotidiennement dans l’immeuble (maintenance des infrastructures, nettoyage, jardinage, etc.) ainsi que d’intervenir en cas de problème particulier exceptionnel (dégât des eaux, dommages, etc…).
Le contrat d’acquisition d’un bien immobilier acheté en état futur d’achèvement (V.E.F.A.) comprend généralement une clause selon laquelle l’acquéreur donne son accord anticipé afin de permettre au promoteur de choisir la société de gestion de son choix.
De ce fait, la synthèse des clauses essentielles du contrat de coopération liant la société de gestion et la copropriété est généralement annexée au contrat d’acquisition.
Ces dispositions contractuelles sont notamment destinées à combler un vide juridique qui existait il y a encore quelques années étant donné que lorsque les appartements étaient livrés, plusieurs mois étaient parfois nécessaires afin que soit mis en place un syndic de copropriété opérationnel.
Par conséquent, les parties communes étaient souvent laissées à l’abandon sans que soit assurée une maintenance des infrastructures de l’immeuble et un répondant juridique à toutes les questions liées à la fin de construction de l’immeuble.
Un amendement a été apporté en 2002 à la loi relative aux transactions immobilières et stipule que dans le cas où le contrat d’acquisition en état futur d’achèvement comporte une clause restrictive imposant une société de gestion de la copropriété, les fonctions de cette dernière seront limitées pour une durée maximale de trois ans seulement. Passé ce délai, les copropriétaires seront libres de renouveler le contrat de la société en fonction ou d’en nommer une autre de leur choix.
Dans ce cas, la décision devra être prise par la majorité des copropriétaires.
La gestion de la copropriété peut être une activité lucrative.
D’ailleurs certains promoteurs alléchés par l’appât du gain se sont improvisés apprenti-syndicat dans les immeubles qu’ils construisaient afin de s’assurer des revenus récurrents et rentables.
Or, cette activité ne s’improvise pas et dépasse très largement le simple fait de changer quelques ampoules grillées ou encore d’assurer le ménage des parties communes, à l’heure ou la technologie exige une maintenance de tous les instants que ce soit des systèmes de surveillance, des parkings électriques, des ascenseurs, etc…
Face à l’amateurisme de certains, a d’ailleurs été décrété que seules des entreprises spécialisées et expérimentées dans ce domaine pourraient prendre des contrats de gestion fermant ainsi la porte aux apprentis promoteurs-gestionnaires de copropriétés.
Ces-dernières années, nombre de procès ont opposés copropriétaires et syndicat de copropriété en raison de frais n’étant pas en adéquation avec les prestations assurées ou encore l’entretien des parties communes et autres infrastructures.
De fait, les projets immobiliers livrés ces-dernières années proposent de plus en plus de prestations, de type piscine, salle de sport, etc…et pour les plus ambitieux d’entre eux des Country-club.
Ainsi, il n’est pas rare que ces frais atteignent les 10 ILS/m2…
Précision : Les informations contenues dans cet article n’engagent que le rédacteur et ne sauraient se substituer à un conseil juridique spécifique. Elles ne sont valables qu’à la date de leur rédaction uniquement.
Maître Yonathan TSADIKA
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yonathan@tsadika.co.il
[…] la fuite qui a été occasionnée, en décrivant la nature des dommages et leur localisation. Si le constructeur ne remplit pas ses obligations contractuelles et légales en procédant aux réparations […]
[…] relative aux transactions immobilières prévoit une contrainte de forme et exige que le contrat d’acquisition d’un bien immobilier s’effectue par un acte écrit (à la différence d’un accord […]
[…] relative aux transactions immobilières prévoit une contrainte de forme et exige que le contrat d’acquisition d’un bien immobilier s’effectue par un acte écrit (à la différence d’un accord […]