Le fatalisme voulant que les prix de l’immobilier en Israël ne baisseront jamais conjugué à la stabilité du marché immobilier comparativement aux marchés financiers font de l’immobilier l’investissement le plus sûr en Israël.
Pourtant, lorsque l’on y regarde de plus près, l’immobilier est bien plus volatile et dangereux que les obligations – mais également l’investissement le moins rentable…
Face à l’augmentation continue de l’immobilier depuis 2008, nombreux sont ceux persuadés que l’immobilier est le meilleur investissement possible en Israël, qui plus est lorsque cet investissement est ” visible et réel “.
Cette croyance est d’autant plus renforcée du fait d’une autre croyance : l’immobilier ne baissera jamais.
Entre 1995 et 2008, les ménages dans leur écrasante majorité ne possédait qu’un seul logement ; durant cette période l’on a pu assister à une baisse des prix des logements.
Dès 2008, les ménages se sont mis à acheter des logements supplémentaires et parallèlement à cette vague d’investissements les prix de l’immobilier ont augmenté.
Parallèlement à ces investissements, le nombre de ménages résidant dans un logement dont ils sont propriétaires a baissé. De fait, nombreux sont ceux ayant en leur possession un seul logement acquis au titre d’investissement car leurs propriétaires tablent sur la rentabilité et vivent eux-mêmes dans un logement qu’ils louent.En matière de rentabilité, et bien que l’immobilier est flambé depuis 2008, lorsque l’on s’intéresse à une période plus longue, à savoir depuis 1999, soit pratiquement 20 ans, apparaît que la rentabilité globale immobilière tombe à 4 %/an, comprenant la valorisation du bien et les revenus locatifs, ce qui reste somme toute assez modeste.
Mais la rentabilité n’est pas le seul facteur pris en compte en matière de décision : la question de l’héritage, ou encore de la retraite rentrent également en ligne de compte et sur ce plan l’investissement immobilier semble le plus sûr ; mais quels en sont les risques ?Nombreux sont ceux effrayés par les fluctuations des marchés financiers, persuadés qu’ils peuvent perdre leur investissement, contrairement à l’immobilier qui leur paraît être beaucoup plus stable et surtout réél, mais également un plan de secours fiable en cas de coup dur ; en effet, il leur est toujours loisible de le vendre et ainsi de récupérer leur argent ainsi qu’une plus-value.
En réalité, le prix d’un logement est extrêmement variable comparé aux fluctuations du marché obligataire.
De fait, la courbe de l’évolution des prix d’un F-4 dans les villes de Haifa, Tel Aviv ou encore Jérusalem au cours des 2 dernières années varie bien plus que celle du cours des obligations dont l’évolution et la courbe sont bien plus stables au cours des 5 dernières années.
Hormis le manque de stabilité de l’investissement immobilier en matière de rentabilité, d’autres facteurs le rendent moins attractifs, tels que les problèmes de voisinage, l’accès aux services médicaux, scolaires ou encore la qualité du service voirie, qui peuvent influer sur la qualité de l’investissement immobilier.Et les résultats sont sans appel : un investissement fait sur les marchés obligataires aura permis une rentabilité moyenne de 5.15 % entre 1999 et 2016, avec une rentabilité minimale d’un peu moins de 1 %, tandis que celui fait sur le marché immobilier aura permis une rentabilité moyenne de 2.15 % pour Haifa, avec parfois une rentabilité de – 10 %, et une rentabilité annuelle moyenne de 4.24 % pour Tel Aviv, avec des fluctuations des prix allant jusqu’à 13 %.
En d’autres termes, l’investissement immobilier est plus risqué et moins rentable !
Globes
