La Banque Centrale d’Israël a dernièrement publié des restrictions importantes portant sur le financement des promotions immobilières. Pourquoi la Banque Centrale d’Israël a-t-elle décidé d’imposer des restrictions maintenant ? Qui en seront les principaux touchés ?
Y a-t-il des conséquences directes pour les acheteurs ?
Après plusieurs mois au cours desquels la Banque Centrale d’Israël a principalement observé la situation, semble qu’elle soit désormais décidée à intervenir dans les opérations de financement des promoteurs, qui sont devenues de plus en plus courantes dans le secteur de l’immobilier résidentiel au cours des deux dernières années ; la Banque a publié un projet de directive temporaire visant à limiter ces pratiques.
Ce signal fort adressé aux grandes banques intervient après une longue période au cours de laquelle la Banque se contentait d’observer le phénomène.
Quelles sont les répercussions directes pour les acheteurs de logements ?
Que sont les opérations des promoteurs immobiliers ?
Il s’agit de pratiques de financement permettant aux acheteurs d’acquérir un bien immobilier en versant un paiement initial très faible, parfois inférieur à 5 % du prix du bien, et en différant la majorité du paiement pendant plusieurs années.
Ces opérations comprennent fréquemment des “prêts de promoteurs” qui complètent le capital propre requis pour l’achat du logement. Dans ce cas, l’acheteur contracte le prêt, mais c’est le promoteur qui paye les intérêts, souvent à un taux inférieur à celui d’un prêt classique contracté auprès d’une banque.
Ainsi, en théorie, toutes les parties impliquées bénéficient de ce dispositif de financement.
Pourquoi la Banque Centrale d’Israël a-t-elle décidé de limiter ces pratiques ?
Bien que ces opérations existent depuis longtemps, elles se sont multipliées ces deux dernières années en raison de la hausse des taux d’intérêt et de la baisse du volume des transactions immobilières.
La principale crainte est que l’augmentation de ces pratiques augmente les risques pour les banques, qui ne se contentent pas de prêter de l’argent pour l’achat de logements, mais proposent également ces prêts dans le cadre de transactions immobilières.
L’inquiétude porte sur le fait que de nombreux acheteurs ne pourront pas rembourser ces prêts lorsque les paiements différés deviendront exigibles, dans trois ou quatre ans. Une telle situation pourrait créer des problèmes économiques pour les promoteurs et potentiellement pour les banques.
Que stipulent les nouvelles directives et quand entreront-elles en vigueur ?
Le projet de directive temporaire se concentre principalement sur les banques elles-mêmes, leur demandant, entre autres, d’augmenter la réserve de capital (les garanties liquides et disponibles) pour les projets où de nombreux logements ont été vendus dans le cadre de ces opérations de promoteurs.
L’objectif est de sécuriser les banques en cas de défaut de paiement, et de réduire le risque d’effondrement en cas de problèmes de remboursement à grande échelle.
Une autre directive précise que les « prêts ballons », ou prêts à faible paiement initial, ne devront pas dépasser 10 % de l’ensemble des nouveaux prêts hypothécaires pour l’achat de logements accordés au cours d’un même mois ; actuellement, cette proportion est presque deux fois plus élevée.
Ce projet de directives est actuellement soumis à consultation publique, à l’issue de laquelle, les directives seront publiées officiellement et entreront en vigueur.
Les directives affecteront-elles les personnes ayant déjà acheté un bien dans le cadre de ces opérations ?
Non. Les directives n’ont d’effet que sur les futurs achats.
Les directives auront-elles un impact sur les futurs acheteurs ?
Oui, mais pas directement.
Les conséquences directes concernent surtout les banques, qui devront modifier certains aspects de leur fonctionnement, ainsi que les promoteurs, qui devraient recevoir moins de financement pour leurs opérations, en raison de la limitation prévue des prêts accordés dans ce cadre.
Par exemple, si en février, la limite de 10 % avait déjà été mise en place, le volume des prêts ballon n’aurait pas dépassé 738 millions de shekels, contre 1,25 milliard de shekels, qui était la somme réellement octroyée en février dernier.
Étant donné que les directives n’entreront pas en vigueur immédiatement, ceux qui signeront un contrat dans un avenir proche ne devraient pas être affectés par ces changements. Toutefois, il est recommandé de vérifier auprès du promoteur que l’opération reste valide et qu’il n’a pas l’intention de modifier ses conditions avant de signer un contrat d’acquisition.
