Le marché des bureaux connaît une correction à la baisse, tout particulièrement dans le centre d’affaires de Tel-Aviv, où les hausses de prix furent fortes de par le passé.
À contrario, l’on constate une stabilité des prix, voire de légères augmentations, dans la Périphérie.
La perte de vitesse du secteur de la Hi-Tech, les taux d’intérêt élevés et l’incertitude régnant au sein de l’économie israélienne ont entraîné une correction à la baisse des prix de location des bureaux, les ramenant actuellement à leur niveau de 2021, pour certaines zones.
Selon des professionnels de ce Marché, semble que les remous que connaît actuellement l’Économie israélienne ont des effets importants sur ce Marché, pour certains positifs, à l’instar du Métro.
Les zones connaissant actuellement les plus fortes corrections à la baisse sont précisément celles ayant connu les plus fortes augmentations au sortir du Coronna.
Ainsi, l’axe Yigal Alon est passé en seulement six mois d’un prix moyen d’environ 160 ILS/m2 à 137 ILS/m2, soit une baisse de 14 %.
À Menachem Begin, les prix ont chuté de 7.60 % pour atteindre environ 144 ILS/m2 ; même constat du côté du quartier de la Bourse (bourse aux diamants), où les prix ont chuté d’environ 8 % et où le mètre carré se négocie actuellement à 110 ILS.
La baisse est principalement à imputer à la surchauffe et au pic de la Demande durant la période post-covid, au cours de laquelle les prix ont parfois dépassé la barre des 200 ILS/m2.
Toutefois, ces prix ne reflétant pas la réalité, les corrections s’imposent progressivement au Marché, au sortir de cette surchauffe passée.
Vers l’efficacité opérationnelle
Les retours du terrain sont que les mastodontes du secteur de la Hi-Tech procèdent dernièrement à une réduction de leurs surfaces de bureaux, proposant même des sous-locations.
En d’autres termes, les surfaces disponibles augmentent, ce qui a une incidence directe sur le Marché.
À noter, que sur le marché des bureaux, les contrats sont plus longs et durent en moyenne environ 5 ans.
Par conséquent, dans une tour de bureaux moyenne, seulement 20 % des surfaces sont concernées par de nouveaux contrats chaque année et reflètent les changements de prix, s’il y en a.
Du côté des TPE/PME, pas d’empressement non plus à augmenter leurs surfaces de bureaux et la tendance est à l’efficacité opérationnelle et au maintien de l’existant plutôt qu’à la croissance.
Concernant Tel Aviv, le prix moyen au m2 est revenu à ce qu’il était avant la période de Covid-19.
Au pic des prix, à savoir fin 2021, le prix moyen du m2 à Tel Aviv était à 140 ILS, contre 130 ILS/m2 à la fin du premier semestre 2023.
Cependant, certaines zones de la ville n’ont pratiquement connu aucun changement par rapport au second semestre 2022 : à Ramat Hahayal (Nord de la ville) par exemple, le prix au m2 est resté stable à savoir 78 ILS ; les abords du Tribunal ont connu une très légère baisse et sont tombés à 118 ILS/m2.
En ce qui concerne les taux d’occupation, ils sont en baisse à Tel aviv avec une accélération de cette baisse en 2023 : – 0.40 % en 2022 contre – 3.20 % en 2023.
L’on observe par ailleurs une diminution de la durée des baux passant de 5 à 3 ans, reflet d’une peur de l’engagement au long terme.
Il convient toutefois de noter que la réelle baisse n’est pas encore observable dans la mesure où de nombreux contrats en cours ont été signés durant la période post-covid et pour des durées de cinq années ; ainsi, les loyers de ces derniers sont plus élevés que ceux actuellement en cours.
En dehors de Tel Aviv, la tendance est plutôt à la stabilité avec de légères hausses dans certaines zones ; de fait, c’est essentiellement Tel Aviv qui fut concernée par les fortes hausses.
Forte demande aux abords du métro et du tramway
À Petah Tikva, certaines zones de bureaux sont situées près de la ligne rouge du tramway, et le prix moyen des bureaux y a légèrement augmenté et s’élève actuellement à environ 75 ILS/m2.
À Ra’anana, le prix moyen a grimpé à environ 74 ILS/m2.
D’autres villes restent stables, telle qu’Herzlya avec 104 ILS/m2, Bney Brak 75 ILS/m2 ; 73 ILS/m2 pour Modiin ou encore les abords de l’aéroport Ben Gurion.
Plus le réseau se développera, rendant ces zones plus accessibles, plus ces villes devraient attirer de nouveaux locataires.
